Guía sobre la cesión de crédito hipotecario para inversores

La cesión de crédito hipotecario, además de ser un negocio jurídico admitido por nuestra legislación, es un producto de inversión inmobiliaria que cada vez suscita más interés entre los inversores, debido a las ventajas que ofrece.

En esta guía vamos a ver en qué consiste la cesión de crédito hipotecario, su oportunidad como negocio de inversión, las formalidades legales a las que está sujeta y las implicaciones que tiene para deudor e inversor.

¿Qué es una cesión de crédito hipotecario?

Por la cesión de crédito hipotecario, el acreedor de un préstamo hipotecario, llamado cedente, cede a un cesionario sus derechos de crédito frente al deudor, sin necesidad de contar con el consentimiento de este, que deberá responder entonces frente al nuevo acreedor.

El Código Civil admite la cesión de créditos en general en el artículo 1112, conforme al cual, son transmisibles todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación.

En cuanto a la enajenación o cesión del crédito hipotecario, está contemplada específicamente en el artículo 1878, que supedita la validez del negocio al cumplimiento de los requisitos formales que establezca la ley.

¿Cuáles son los elementos esenciales del contrato de cesión de crédito hipotecario?

En el negocio de cesión de un crédito hipotecario están implicados los siguientes elementos: 

• El acreedor original o cedente, que presta en un primer momento un capital al deudor, normalmente para adquirir el inmueble que sirve de garantía para la devolución del préstamo.
• El nuevo acreedor, o cesionario del crédito, que por medio del pago del precio de la cesión pasa a ocupar el lugar del cedente, subrogándose en todos sus derechos y obligaciones frente al deudor.
• El deudor del préstamo hipotecario, cuya obligación de devolución del crédito no varía como consecuencia de la cesión, y que responde del pago de la deuda con el inmueble de su propiedad.
• El inmueble propiedad del deudor, que funciona como garantía del préstamo, y que podrá ejecutarse si el deudor no paga, con objeto de satisfacer la deuda con el importe de la venta.
• El precio de la cesión que debe pagar el cesionario al cedente por el derecho de crédito, y que es independiente del importe de la hipoteca. Es decir, puede ser inferior o igual al importe que reste por pagar, y normalmente será bastante inferior, sobre todo si se trata de un crédito de difícil realización o un crédito fallido.

¿Qué ventajas ofrece la cesión de crédito hipotecario para un inversor?

Adquirir el derecho de crédito de otra persona o de una entidad bancaria, asegurado por la garantía que ofrece la hipoteca sobre el inmueble, supone importantes ventajas como negocio de inversión:

• El cesionario recibe una rentabilidad mensual que está garantizada con una hipoteca sobre el inmueble.
• En caso de incumplimiento por parte del deudor, puede ejecutar la hipoteca y obtener dinero de la venta del inmueble a precios de mercado.
• Alternativamente, puede ocurrir que se adjudique el inmueble en subasta al propio acreedor, lo que no supone un coste añadido para él, y le permite convertirse en propietario por el importe de la cesión, muy inferior al valor del inmueble.
• El cesionario también puede optar por no ejecutar la hipoteca y ofrecer al deudor la oportunidad de saldar su deuda con una dación en pago, pasando el inmueble a ser propiedad del cesionario.

¿Cuáles son los requisitos formales de la cesión de crédito hipotecario?

El Código Civil, en su artículo 1526, no obliga a que la cesión de crédito hipotecario adopte ninguna formalidad en concreto, pero establece que no surtirá efectos frente a terceros hasta la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad. 

De ello se deduce que no es necesario que la cesión figure en escritura pública y se inscriba en el Registro, ya que estos requisitos no son constitutivos, pero que, si no se hace, no surtirá efectos frente a terceros.

El artículo 149 de la Ley Hipotecaria, por su parte, remite a lo mencionado en el Código Civil, a la vez que establece que la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

De acuerdo con dicho artículo, estrictamente no se exige el cumplimiento de estos requisitos de forma para la constitución de la cesión, pero en la práctica sí son necesarios (y así lo estima la doctrina mayoritaria) para surtir efectos frente a terceros.

Por tanto, los requisitos formales son los siguientes:

• La cesión debe constar en escritura pública.
• Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. 
• Aunque no es necesario el consentimiento del deudor, sí hay que notificarle la cesión. No hacerlo no invalida el negocio, pero, como consecuencia, si el deudor no es informado y paga al primer acreedor, se libera de la deuda sin que el cesionario pueda oponerse.

¿Qué consecuencias se derivan de la cesión de crédito para deudor y cesionario?

El negocio de cesión de crédito hipotecario se caracteriza por las siguientes notas definitorias y consecuencias: 

• La cesión podrá tener por objeto todo o parte del importe del crédito.
• El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
• El deudor no quedará obligado a más de lo que estuviera en virtud de su propio contrato.
• La cesión del crédito supone también la cesión de todos los derechos accesorios a este, como la hipoteca.
• Los efectos frente a terceros se producen desde la inscripción de la cesión en el Registro de la Propiedad.
• El cedente responde de la existencia y legitimidad del crédito, pero no responde de la solvencia del deudor, salvo que se pacte lo contrario. Tampoco responde si la insolvencia del deudor era conocida y notoria.
• El deudor que no conoce la existencia de la cesión también se puede liberar de la deuda pagando al cedente o primer acreedor.
• El deudor puede oponer al cesionario las mismas excepciones que podría oponer al primer acreedor, sean personales o inherentes a la obligación, siempre que no sean personalísimas y sean anteriores al conocimiento de la cesión. No podrá oponerlas si ha consentido la cesión expresamente.
• La cesión del crédito implica también la cesión de los datos personales del deudor, y el artículo 11.1 de la Ley Orgánica de Protección de Datos obliga a informar de ello al deudor, y a transmitir solo los datos que sean estrictamente necesarios.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de invertir en la cesión de crédito hipotecario?

El inversor que desee adentrarse en el negocio inmobiliario mediante la adquisición de crédito hipotecario debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Además del propio importe de la cesión, el contrato de cesión lleva aparejados unos gastos de escritura e inscripción que encarecen la operación.
• Si el crédito es litigioso (existe un litigio sobre él y el deudor se ha opuesto a la demanda), el deudor podrá extinguirlo reembolsando al cesionario lo que haya pagado por la cesión más el importe de los gastos e intereses, siempre que ejercite este derecho en el plazo de 9 días desde que sea reclamado para el pago por el cesionario.
  • No obstante, este derecho no opera cuando el crédito se ha cedido en conjunto con otros por sucesión universal, es decir, en bloque y no de forma individualizada, de acuerdo con el criterio jurisprudencial confirmado por la sentencia del Tribunal Supremo número 165/2015, de 1 de abril.
• La cesión de crédito hipotecario está sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo de gravamen es el 1 % del importe total de la hipoteca, independientemente del capital que ya se haya amortizado o del precio de la cesión.

Guillermo Pérez Gómez

Guillermo está altamente especializado, desde sus inicios en el ejercicio, en la rama del derecho inmobiliario así como el asesoramiento a empresas en el ámbito mercantil. De esta forma, ha podido intervenir en importantes transacciones inmobiliarias asesorando tanto a empresas en la adquisición y venta de activos como a personas físicas.

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